멈춰 선 도심의 맥박, 재건축·재개발은 대한민국 부동산의 해법이 될 수 있는가 > K-wave Trends

Der Hintergrund für die Entscheidung der Regierung, den Wiederaufbau und die Sanierung als Durchbruch bei der Wohnungsversorgung zu nutzen, ist die in den letzten Jahren weiterhin sehr schleppende Entwicklung bei Genehmigungen und Bauarbeiten. Aufgrund der dreifachen Belastung aus hohen Zinsen, steigenden Baukosten und Finanzvorschriften wurden private Instandhaltungsprojekte praktisch geschlossen. Obwohl der Präsident seine Entschlossenheit zum Ausdruck gebracht hat, das Angebot durch Neubauten und gemischt genutzte Städte erheblich zu steigern, steht die Wartungsbranche immer noch vor realistischen Hindernissen. Insbesondere die Belastung der Gewerkschaftsmitglieder, die Umzugskosten aufgrund der Kreditbestimmungen zu erhöhen, ist das größte Hindernis für die Geschäftsentwicklung. In Schlüsselgebieten wie dem Gangnam-Gebiet finden einige einen Ausweg mit der Unterstützung von Bauunternehmen, aber in allgemeinen Gebieten, in denen die wirtschaftliche Durchführbarkeit gering ist, gibt es eine Reihe von Fällen, in denen Gewerkschaftsmitglieder das Projekt selbst aufgeben oder verzögern, weil sie die finanziellen Kosten nicht decken können.

In dieser Situation zeigen der erste und der zweite Fall von Sanggye Hanshin in Nowon-gu, Seoul, deutlich die Bemühungen der lokalen Regierung, die wirtschaftliche Durchführbarkeit des Wartungsprojekts zu verbessern. Nowon-gu hat die Karte mit dem Namen „Business Correction Factor 2.0“ eingeführt und senkt die Mitgliedsbeiträge und sichert die Geschäftsdynamik durch Anreize zum Flächenverhältnis. Dies geht über die bloße administrative Unterstützung hinaus und wird als praktischer Anreiz zur Förderung der Umstellung von Altbaugebieten auf Neubauwohnungen gewertet. In den nahegelegenen Sanggye Hanshin 3rd und Boram Apartments werden ebenfalls Projekte in einem ähnlichen Kontext durchgeführt, und allein in dieser Gegend wird mit der Versorgung von etwa 10.000 neuen Haushalten gerechnet. Damit diese Bemühungen jedoch Früchte tragen, müssen sie das enge Tor der Beratung des Stadtplanungsausschusses der Stadtverwaltung von Seoul durchlaufen, und die Sammlung der Meinungen der Bewohner und die Konsultationen zwischen relevanten Abteilungen, die während dieses Prozesses stattfinden, werden Schlüsselvariablen sein, die über Erfolg oder Misserfolg des Projekts entscheiden.

Auch große Bauunternehmen kämpfen auf Leben und Tod um Aufträge, um im stagnierenden Wartungsmarkt zu überleben. Die Tatsache, dass DL E&C, das im ersten Halbjahr keine Aufträge hatte, alle Kräfte auf den Wiederaufbau des Mokdong-Komplexes 6 konzentriert, symbolisiert die verzweifelte Situation, in der sich die Baubranche derzeit befindet. Die Strategie, mit der High-End-Marke „Acro“ wichtige Standorte wie den Gangnam-Bereich und Mok-dong anzusprechen, zeigt, dass sich selektive Aufträge mit Fokus auf Profitabilität etablieren. Allerdings ist es, wie der Kampf um die Ordnung im fünften Distrikt Apgujeong zeigt, schwierig geworden, die Herzen der Gewerkschaftsmitglieder allein durch Markenmacht zu gewinnen. In einer Situation, in der Risiken wie Konflikte über Baukosten oder die Ersetzung von Bauunternehmen bestehen, stehen Bauunternehmen vor der schwierigen Aufgabe, durch differenzierte Vorschläge wie finanzielle Unterstützung und verkürzte Bauzeit Vertrauen bei den Gewerkschaften aufzubauen.

Mittlerweile wird das Sanierungsprojekt rund um den ersten Bauabschnitt der neuen Stadt durch den riesigen Berg an Umzugsmaßnahmen blockiert. In Gebieten, in denen der Wiederaufbaubedarf explodiert, wie etwa Bundang und Pyeongchon, gibt es starke Forderungen von Anwohnern, das jährliche Wartungsvolumenlimit anzuheben, aber das Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr bleibt angesichts der Auswirkungen, die der Umzugsbedarf auf den umliegenden Wohnungsmarkt haben wird, vorsichtig. Vor allem im Ilsan-Gebiet sind Beschwerden weit verbreitet, dass es aufgrund des niedrigen Standardflächenverhältnisses schwierig sei, die wirtschaftliche Durchführbarkeit sicherzustellen, und dies hat sich im Zusammenhang mit den Kommunalwahlen erneut als wichtiges politisches Versprechen herausgestellt. Das Instandhaltungsprojekt ging über die bloße Verbesserung des Wohnumfelds hinaus und wurde zu einem Ort, an dem politische Interessen und der Wunsch der Anwohner nach Maximierung des Vermögenswerts aufeinanderprallten. Die beiden Herausforderungen „Migrationsschwierigkeiten“ und „wirtschaftliche Machbarkeit“ lassen Zweifel aufkommen, ob die erste Phase des Neubaus der Stadt das Ziel der Erstbezug im Jahr 2030 erreichen kann.

Umbau und Sanierung beschränken sich nicht unbedingt auf Mehrfamilienhäuser. Das „spendenbasierte öffentlich-private Kooperationsmodell“, das zum ersten Mal im Land in Dangjin in der Provinz Süd-Chungcheong versucht wird, stellt einen neuen Meilenstein im traditionellen Marktpflegeprojekt dar. Dieses Projekt, in das 35,8 Milliarden Won investiert werden, hat sich zum Ziel gesetzt, die lokale Wirtschaft wiederzubeleben, indem es einen alternden Markt in einen komplexen Raum verwandelt, in dem Leben, Kultur und Tourismus kombiniert werden. Obwohl dies ein anderes Ergebnis darstellt als der Umbau groß angelegter Wohnungen, beantwortet es letztendlich die häufig gestellte Frage, „wie man einen alternden Raum effizient sanieren kann“. Dieses Modell, das privates Kapital und administrative Unterstützung kombiniert, wird zu einem wichtigen Referenzbeispiel für die zukünftige Verbesserung unterentwickelter städtischer Zentren im ganzen Land.