‘실거주’라는 이름의 세제 혁명, 부동산 시장의 판도가 바뀐다 > K-wave Trends

La clave de esta reforma del impuesto sobre bienes inmuebles es romper con el método existente de considerar si se deben aumentar impuestos específicos. El gobierno está tratando de rediseñar el sistema tributario basándose en la “carga tributaria total”, vinculando orgánicamente el impuesto de adquisición pagado al comprar una casa, el impuesto a la propiedad y el impuesto integral sobre bienes inmuebles incurridos durante el período de tenencia, y el impuesto a las ganancias de capital que se cobra al vender una casa. Esto se debe a que, desde la perspectiva del contribuyente, el monto total de impuestos que tiene que pagar es un indicador más realista que el nivel alto o bajo de impuestos individuales. Este enfoque puede interpretarse como una intención de mejorar la equidad fiscal al considerar de manera integral múltiples tipos de transacciones y propiedad de viviendas. Actualmente, el gobierno está llevando a cabo un servicio de investigación para racionalizar el sistema de impuestos sobre bienes inmuebles, y está previsto que se publique un resumen detallado a finales de este mes.

El área donde el “principio de residencia real” se aplicará más claramente es definitivamente el impuesto a las ganancias de capital. El sistema de deducción especial por tenencia de larga duración, que actualmente se concede a quienes son propietarios de una vivienda por hogar, prevé el beneficio de deducir hasta el 40% cada uno por el período de tenencia y el de residencia, hasta un total de hasta el 80%. Sin embargo, el gobierno está considerando un plan para reducir drásticamente o eliminar por completo los beneficios de deducción otorgados simplemente por ser propietario de una vivienda durante mucho tiempo. En cambio, el plan es fortalecer significativamente la proporción de beneficios basados ​​en el período real de residencia, asegurando beneficios fiscales claros para los residentes reales, pero imponiendo una alta carga impositiva sobre transferencias a quienes poseen viviendas con fines especulativos. Esta es una fuerte señal de que se está eliminando el punto ciego de las “tenencias especulativas a largo plazo” y que el mercado inmobiliario se está reorganizando para centrarse en los consumidores reales.

En el sector del impuesto a la propiedad, la legislación de la Asamblea Nacional y los decretos gubernamentales de aplicación se están discutiendo simultáneamente. Las enmiendas a las leyes que subdividen secciones de la base imponible o aumentan las tasas impositivas nominales requieren el consentimiento de la Asamblea Nacional, pero ajustar la “relación del valor justo de mercado”, que el gobierno puede determinar de forma independiente, es un arma poderosa que puede tener un efecto inmediato. Si esta proporción, que actualmente es del 60%, se ajusta al alza, la base impositiva real puede aumentarse sin ninguna modificación de la ley, lo que resultaría en un aumento del impuesto sobre la propiedad. Además, también está sobre la mesa un método para ajustar la tasa de realización del precio publicado. Esto refleja la determinación del gobierno de elevar la baja tasa efectiva del impuesto a la propiedad de Corea al nivel de los principales países de ultramar, y se espera que la carga fiscal sobre quienes poseen varias viviendas sea mucho mayor que antes.

Aunque se está estableciendo el marco amplio de la política, los expertos advierten que es esencial preparar una salida para evitar el fenómeno del “lock-in” durante el proceso de reforma tributaria. Se señala que a medida que aumenta la carga de propiedad, la carga fiscal en la etapa de enajenación debe ajustarse razonablemente para que varios propietarios puedan poner sus casas en el mercado. Si se mantienen las políticas fiscales punitivas, existe el riesgo de que las viviendas en venta no aparezcan en el mercado y la escasez de oferta inmobiliaria empeore. El gobierno también es consciente de estas preocupaciones y está considerando alternativas estructurales que puedan distribuir suavemente la vivienda vinculando orgánicamente la carga fiscal de todo el proceso, desde la adquisición hasta la transferencia. Este es un momento en el que se necesita un cuidadoso sentido del equilibrio para establecer los bienes raíces como un activo residencial en lugar de un activo especulativo.

Mientras tanto, en el otro lado del mercado inmobiliario, las transacciones ilegales de subarrendamiento abundan en las zonas universitarias antes de las vacaciones, por lo que se requiere precaución. Dejar un alquiler de corta duración sin el consentimiento del arrendador puede ser motivo de rescisión del contrato y desalojo forzoso según la legislación actual. Dado que a menudo se lleva a cabo verbalmente sin un contrato formal, existe un alto riesgo de caer en el punto ciego de la protección legal, como la no recuperación de depósitos o disputas sobre facturas de servicios públicos. En consecuencia, los gobiernos locales, incluida la Provincia Autónoma Especial de Jeonbuk, han iniciado medidas especiales contra las actividades inmobiliarias ilegales en las zonas universitarias. Junto con la reforma fiscal macro, corregir las prácticas ilegales en el mercado de alquiler también es una tarea que debe abordarse para alcanzar el principal objetivo del gobierno de estabilidad habitacional.