‘실거주’라는 이름의 세제 혁명, 부동산 시장의 판도가 바뀐다 > K-wave Trends

De sleutel tot deze hervorming van de onroerendgoedbelasting is het breken met de bestaande methode om na te denken over het al dan niet verhogen van specifieke belastingen. De regering probeert het belastingstelsel te herontwerpen op basis van de ‘totale belastingdruk’ door de aankoopbelasting die wordt betaald bij de aankoop van een huis, de onroerendgoedbelasting en de uitgebreide onroerendgoedbelasting die tijdens de bezitsperiode worden betaald, en de vermogenswinstbelasting die wordt geheven bij de verkoop van een huis organisch te koppelen. Dit komt omdat, vanuit het perspectief van de belastingbetaler, het totale belastingbedrag dat hij of zij moet betalen een realistischer indicator is dan het hoge of lage niveau van de individuele belastingen. Deze aanpak kan worden geïnterpreteerd als een intentie om de fiscale eerlijkheid te verbeteren door meerdere soorten woningbezit en transactietypen uitgebreid in overweging te nemen. Momenteel voert de regering een onderzoeksdienst uit om het onroerendgoedbelastingstelsel te rationaliseren, en eind deze maand zal een gedetailleerd overzicht worden vrijgegeven.

Het terrein waarop het ‘werkelijke verblijfsbeginsel’ het scherpst zal worden toegepast is ongetwijfeld de vermogenswinstbelasting. Het speciale aftreksysteem voor langetermijnbezit, dat momenteel wordt gegeven aan degenen die één huis per huishouden bezitten, biedt het voordeel dat er tot 40% wordt afgetrokken voor zowel de bezitsperiode als de verblijfsperiode, tot een totaal van maximaal 80%. Het kabinet overweegt echter een plan om de aftrekvoordelen voor het langdurig bezitten van een woning drastisch te verminderen of geheel af te schaffen. In plaats daarvan is het plan om het aandeel van de uitkeringen op basis van de daadwerkelijke verblijfsperiode aanzienlijk te versterken, waardoor duidelijke belastingvoordelen voor daadwerkelijke inwoners worden gegarandeerd, maar een hoge overdrachtsbelasting wordt opgelegd aan degenen die huizen bezitten voor speculatieve doeleinden. Dit is een krachtig signaal dat de blinde vlek van ‘speculatief langetermijnbezit’ wordt weggenomen en dat de huizenmarkt wordt gereorganiseerd om zich op daadwerkelijke consumenten te concentreren.

In de sector onroerendgoedbelasting worden tegelijkertijd de wetgeving van de Nationale Assemblée en de handhavingsbesluiten van de overheid besproken. Wijzigingen in wetten die delen van de belastinggrondslag onderverdelen of de nominale belastingtarieven verhogen vereisen de instemming van de Nationale Assemblee, maar het aanpassen van de ‘eerlijke marktwaardeverhouding’, die de overheid onafhankelijk kan bepalen, is een krachtig wapen dat onmiddellijk effect kan hebben. Als deze verhouding, die momenteel 60% bedraagt, naar boven wordt bijgesteld, kan de feitelijke belastinggrondslag worden verhoogd zonder enige wetswijziging, wat resulteert in een verhoging van de eigendomsbelasting. Daarnaast ligt er ook een methode op tafel om het gepubliceerde prijsrealisatiepercentage aan te passen. Dit weerspiegelt de vastberadenheid van de regering om het lage effectieve onroerendgoedbelastingtarief van Korea te verhogen naar het niveau van de grote overzeese landen, en de belastingdruk voor degenen die meerdere huizen bezitten zal naar verwachting veel groter zijn dan voorheen.

Hoewel het brede raamwerk van het beleid wordt vastgesteld, adviseren deskundigen dat het essentieel is om een uitweg te bereiden om het ‘lock-in’-fenomeen tijdens het belastinghervormingsproces te voorkomen. Er wordt op gewezen dat naarmate de eigendomslast toeneemt, de belastingdruk in de verkoopfase redelijkerwijs moet worden aangepast, zodat meerdere huiseigenaren hun woning op de markt kunnen zetten. Als het bestraffende belastingbeleid wordt gehandhaafd, bestaat het risico dat te koop staande woningen niet op de markt verschijnen en het tekort aan woningen verergert. De regering is zich ook bewust van deze zorgen en overweegt structurele alternatieven die de huisvesting soepel kunnen verdelen door de belastingdruk van het hele proces van aankoop tot overdracht organisch te verbinden. Dit is een tijd waarin een zorgvuldig evenwichtsgevoel nodig is om onroerend goed als woonbezit te beschouwen in plaats van als speculatief bezit.

Ondertussen, aan de andere kant van de vastgoedmarkt, zijn illegale onderhuurtransacties in universiteitsgebieden in de aanloop naar de vakantie wijdverbreid, dus voorzichtigheid is geboden. Het verlaten van een kortetermijnhuur zonder toestemming van de verhuurder kan onder de huidige wetgeving een reden zijn voor contractbeëindiging en gedwongen uitzetting. Omdat dit vaak mondeling wordt gedaan zonder een formeel contract, is het risico groot dat u in de blinde vlek van juridische bescherming terechtkomt, zoals het niet terugkrijgen van deposito's of geschillen over energierekeningen. Dienovereenkomstig zijn lokale overheden, waaronder de speciale zelfbesturende provincie Jeonbuk, speciaal hardhandig opgetreden tegen illegale vastgoedactiviteiten in universiteitsgebieden. Naast macro-belastinghervormingen is het corrigeren van illegale praktijken op de huurmarkt ook een taak die moet worden aangepakt om het belangrijkste doel van de regering, namelijk woningstabiliteit, te verwezenlijken.