‘실거주’라는 이름의 세제 혁명, 부동산 시장의 판도가 바뀐다 > 구글트렌드

이번 부동산 세제 개편의 핵심은 특정 세목의 인상 여부를 따지는 기존의 방식을 탈피하는 것입니다. 정부는 주택을 매입할 때 내는 취득세, 보유 기간 중 발생하는 재산세와 종합부동산세, 그리고 집을 팔 때 부과되는 양도소득세를 유기적으로 연결하여 ‘총 세 부담’을 기준으로 과세 체계를 재설계하려 합니다. 납세자 입장에서는 개별 세금의 높고 낮음보다 본인이 부담해야 할 전체 세액이 실질적인 체감 지표이기 때문입니다. 이러한 접근은 다주택 여부와 거래 형태를 종합적으로 고려하여 조세의 형평성을 제고하겠다는 의도로 풀이됩니다. 현재 정부는 부동산 세제 합리화를 위한 연구용역을 진행 중이며, 이달 말 구체적인 밑그림이 공개될 예정입니다.

‘실거주 원칙’이 가장 날카롭게 적용될 분야는 단연 양도소득세입니다. 현재 1세대 1주택자에게 주어지는 장기보유특별공제 제도는 보유 기간과 거주 기간을 각각 최대 40%씩, 합산 최대 80%까지 공제해 주는 혜택을 담고 있습니다. 하지만 정부는 앞으로 단순히 집을 오래 보유했다는 이유만으로 제공되던 공제 혜택을 대폭 축소하거나 아예 폐지하는 방안을 검토하고 있습니다. 대신 실제 거주한 기간에 따른 혜택 비중을 대폭 강화하여, 실거주자에게는 확실한 세제 혜택을 보장하되 투기 목적으로 주택을 보유한 이들에게는 높은 양도세 부담을 지우겠다는 구상입니다. 이는 ‘투기성 장기 보유’라는 맹점을 제거하고 주택 시장을 실수요자 중심으로 재편하려는 강력한 신호입니다.

보유세 부문에서는 국회 입법과 정부 시행령 카드가 동시에 거론되고 있습니다. 과세표준 구간을 세분화하거나 명목 세율을 인상하는 법률 개정은 국회의 동의가 필요한 사안이지만, 정부가 독자적으로 결정할 수 있는 ‘공정시장가액비율’ 조정은 즉각적인 효과를 낼 수 있는 강력한 무기입니다. 현재 60% 수준인 이 비율을 상향 조정하면 법 개정 없이도 실질적인 과세표준이 높아져 보유세 인상 효과를 거둘 수 있습니다. 또한 공시가격 현실화율을 조정하는 방식도 테이블 위에 올라와 있습니다. 한국의 낮은 보유세 실효세율을 해외 주요 국가 수준으로 끌어올리려는 정부의 의지가 읽히는 대목으로, 다주택자들의 세 부담은 이전보다 훨씬 커질 것으로 예상됩니다.

정책의 큰 틀이 잡혀가고 있지만, 전문가들은 세제 개편 과정에서 ‘매물 잠김’ 현상을 방지할 퇴로 마련이 필수적이라고 조언합니다. 보유 부담을 높이는 만큼, 다주택자가 주택을 시장에 내놓을 수 있도록 처분 단계에서의 세 부담을 합리적으로 조정해야 한다는 지적입니다. 만약 징벌적 세금 정책으로 일관할 경우, 시장에 매물이 나오지 않아 오히려 주택 공급 부족 현상이 심화될 위험이 있기 때문입니다. 정부 역시 이러한 우려를 인지하고 취득부터 양도까지 전 과정의 세 부담을 유기적으로 연계하여, 주택을 원활하게 유통시킬 수 있는 구조적 대안을 고심하고 있습니다. 부동산을 투기 자산이 아닌 거주 자산으로 안착시키기 위한 세심한 균형 감각이 필요한 시점입니다.

한편, 부동산 시장의 또 다른 이면에서는 방학을 앞둔 대학가에서 불법 전대차 거래가 기승을 부리고 있어 주의가 요구됩니다. 집주인의 동의를 받지 않은 채 단기 임대를 놓는 행위는 현행법상 계약 해지 및 강제 퇴거의 사유가 될 수 있습니다. 정식 계약서 없이 구두로 진행되는 경우가 많아 보증금 미회수나 공과금 분쟁 등 법적 보호의 사각지대에 놓일 위험이 큽니다. 이에 전북특별자치도 등 지자체는 대학가 부동산 불법 행위에 대한 특별 단속에 착수했습니다. 거시적인 세제 개편과 함께, 이러한 임대차 시장의 불법적인 관행을 바로잡는 것 또한 주거 안정이라는 정부의 큰 목표를 실현하기 위해 반드시 해결해야 할 과제입니다.