Đây là mùa xuân tái thiết hay một ảo ảnh: Ánh sáng, sắc thái và thách thức của Seoul và dự án phát triển thành phố mới đầu tiên? > tin tức

Hiện tượng 'quay đầu' từ tu sửa sang tái thiết xảy ra giữa các khu chung cư lớn ở Seoul là một ví dụ rõ ràng về việc kỳ vọng chính sách thúc đẩy tâm lý thị trường như thế nào. 'Quy hoạch tích hợp nhanh chóng (Quy hoạch Shin Tong) 2.0' của Thị trưởng Oh Se-hoon chứa đựng mong muốn rút ngắn đáng kể thời gian dự án dài, vốn là một vấn đề kinh niên trong các dự án bảo trì. Đặc biệt, việc giới thiệu hệ thống sàng lọc dựa trên trí tuệ nhân tạo và áp dụng thủ tục cấp phép cực ngắn đang tạo niềm tin cho các thành viên công đoàn rằng tái thiết là một lựa chọn hấp dẫn hơn nhiều so với tu sửa. Điều này được chứng minh qua những trường hợp các khu phức hợp đã theo đuổi việc tu sửa trong một thời gian dài, chẳng hạn như Daelim 1st và Shindonga Apartments ở Eungbong-dong, Seongdong-gu, đột nhiên sửa đổi phương thức kinh doanh của họ. Điều này vượt xa sự thay đổi đơn giản về sở thích và cho thấy các dự án do tư nhân lãnh đạo có thể thay đổi hướng đi nhanh chóng như thế nào khi kết hợp với củ cà rốt tăng tỷ lệ diện tích sàn và nới lỏng các quy định về sàn.

Tuy nhiên, đằng sau ưu tiên tái thiết này, những hạn chế thực tế có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Để đạt được mức độ bãi bỏ quy định mà thị trường mong đợi, không chỉ phải sửa đổi pháp lệnh của Chính quyền Thủ đô Seoul mà còn phải đạt được thỏa thuận chính sách chặt chẽ với Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải. Ngoài ra, khuyến khích tỷ lệ diện tích sàn có được thông qua tái thiết chắc chắn đòi hỏi phải thanh toán đóng góp công dưới hình thức quyên góp, và các cơ chế thể chế như hệ thống thu hồi lợi nhuận vượt mức tái thiết đóng vai trò là biến số chính làm suy yếu khả năng sinh lời của dự án. Thời gian xây dựng dài hạn và sự gia tăng rủi ro về chi phí xây dựng gần đây đặt ra gánh nặng thực tế về những khoản đóng góp bổ sung to lớn cho các thành viên công đoàn. Vì vậy, thay vì quyết định phương hướng kinh doanh chỉ dựa trên kỳ vọng chính sách, một cách tiếp cận thận trọng, bình tĩnh xem xét khả năng sinh lời, thời gian kinh doanh và rủi ro dự kiến ​​của từng tổ hợp là cấp thiết hơn bao giờ hết.

Khác với cơn sốt tái thiết ở Seoul, một loại hình tái thiết tổng hợp mới có tên là 'Dự án tái phát triển thành phố được quy hoạch cũ' đang được triển khai ở Ilsan, thành phố mới đầu tiên. Việc LH được chỉ định là nhà điều hành dự án sơ bộ cho Khu phức hợp Làng Huindol 3 và 5 ở Thị trấn Mới Ilsan, Goyang và việc ký kết thỏa thuận kinh doanh với đại diện cư dân được kỳ vọng sẽ là một cột mốc quan trọng trong mô hình bảo trì tổng hợp. Thoát khỏi việc bảo trì quy mô nhỏ các khu phức hợp riêng lẻ, tái thiết tổng hợp quy mô lớn bao gồm các khu phức hợp và cơ sở hạ tầng liền kề nhằm mục đích khôi phục chức năng của toàn bộ thành phố và cải thiện điều kiện dân cư. Khi khu phức hợp hiện tại với 1.444 hộ gia đình được chuyển đổi thành một khu phức hợp lớn với khoảng 2.300 hộ gia đình, giá trị dân cư ở lối vào Thị trấn Mới Ilsan dự kiến ​​sẽ có một bước nhảy vọt và rất có thể nó sẽ trở thành một ví dụ thành công về việc tái phát triển một thành phố được quy hoạch cũ.

Trong khi đó, khi các dự án tái thiết quy mô lớn xuất hiện ở khu vực Mok-dong, rõ ràng là giá nhà trên toàn khu vực đang được đánh giá lại. Xu hướng tương tự cũng đang được quan sát thấy ở Mok-dong như trước đây, khi Gaepo-dong, Gangnam-gu, ghi nhận sự gia tăng bùng nổ về giá thị trường bằng cách chuyển các khu dân cư cũ thành các thị trấn thương hiệu mới thông qua việc tái thiết. Khi giá trị tương lai của việc tái thiết được cộng thêm lợi thế về vị trí mạnh mẽ của các khu trường học, cơ sở hạ tầng sinh hoạt và khả năng tiếp cận các khu thương mại lớn, các căn hộ ở Mok-dong đang tiếp tục có mức giá mới. Ngoài ra, khi các sản phẩm nhà ở phức hợp như 'Mokdong Yunseuljai' được cung cấp, sự quan tâm của người tiêu dùng đối với các mẫu nhà ở cao cấp ngày càng tăng. Điều này không chỉ đơn giản là thay thế các căn hộ cũ bằng căn hộ mới mà còn cho thấy hiệu ứng lan tỏa của dự án tái phát triển, giúp xác định lại giá trị dân cư của toàn khu vực.